國家統計局發布的(de)(de)數據顯示，4月份(fen)70個大(da)中城(cheng)市新建商品房價格環比上漲(zhang)的(de)(de)城(cheng)市有(you)65個，是2011年國家統計局公布房價數據以來，上漲(zhang)城(cheng)市最多的(de)(de)月份(fen)——
房(fang)價“輪漲”怎么看
最新數據顯示，4月份70個大中城(cheng)市房價(jia)總體(ti)繼(ji)續上(shang)漲，上(shang)漲城(cheng)市個數繼(ji)續增加，部分二線城(cheng)市環比(bi)漲幅比(bi)上(shang)月進一步擴(kuo)大，有些已超過(guo)一線城(cheng)市漲幅。
大中城市房(fang)(fang)價普漲的原因是什(shen)么？對目前的房(fang)(fang)地產市場現狀怎么看？未來房(fang)(fang)價走勢如何？記(ji)者采(cai)訪了(le)有關專家。
“輪(lun)漲”原因是(shi)什么
“4月(yue)份一線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)漲幅較上(shang)月(yue)有所放緩，二三線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)漲幅開始擴大。”國家(jia)統計局城(cheng)(cheng)市(shi)司高級統計師劉(liu)建偉(wei)解讀房價數(shu)據時說，從同比數(shu)據看(kan)，4月(yue)份一二線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)漲幅繼(ji)續擴大，三線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)由降轉升(sheng)。
“此番(fan)大(da)中城(cheng)市(shi)(shi)(shi)房(fang)價(jia)普(pu)漲是前期一系(xi)列政策(ce)發揮作用(yong)的(de)(de)效果。”民(min)生銀(yin)(yin)行首席分(fen)析(xi)師溫彬(bin)分(fen)析(xi)說，為(wei)加快去庫存(cun)，二(er)三(san)(san)線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)出臺了一系(xi)列旨(zhi)在鼓勵(li)去庫存(cun)的(de)(de)稅(shui)收信貸(dai)政策(ce)，從一季度看，銀(yin)(yin)行信貸(dai)投放比較大(da)的(de)(de)重(zhong)點(dian)(dian)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)，恰好是房(fang)地產成交和價(jia)格活(huo)躍的(de)(de)熱點(dian)(dian)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)，支撐了這些二(er)三(san)(san)線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)的(de)(de)樓市(shi)(shi)(shi)快速(su)增長。此外，隨著房(fang)貸(dai)首付比例下降(jiang)、貸(dai)款利率下調，降(jiang)低(di)了購房(fang)人群利用(yong)信貸(dai)購房(fang)的(de)(de)資金成本，也助(zhu)于樓市(shi)(shi)(shi)加速(su)升溫。
中國社會(hui)科學院財經(jing)戰(zhan)略研究院城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)與(yu)房地產研究室主任(ren)倪鵬(peng)飛認為，房價(jia)“輪漲”的(de)原(yuan)因有(you)5個：一是(shi)中央(yang)和(he)(he)地方去庫(ku)存等宏觀政策(ce)的(de)實施(shi)，激(ji)勵了(le)消費和(he)(he)投資需(xu)求(qiu)；二是(shi)部分二線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)和(he)(he)三(san)線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)庫(ku)存不多，市(shi)(shi)場(chang)供(gong)求(qiu)相對(dui)緊張；三(san)是(shi)在目前背景下，農村人口(kou)向城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)轉移(yi)的(de)規模大，住房需(xu)求(qiu)強勁；四是(shi)受一線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)前期房價(jia)暴漲的(de)傳染和(he)(he)波及，二三(san)線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)市(shi)(shi)場(chang)預期改(gai)變；五是(shi)一線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)在暴漲后對(dui)房地產投資和(he)(he)投機(ji)的(de)嚴控(kong)措施(shi)，使得投資和(he)(he)投機(ji)向二三(san)線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)轉移(yi)。
“輪漲”利(li)弊有哪(na)些
“今年(nian)1至4月份，房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場保(bao)持(chi)回升(sheng)(sheng)態勢，市(shi)場銷售量和銷售金額保(bao)持(chi)較快增(zeng)(zeng)長(chang)，房(fang)地(di)產(chan)價格總(zong)體有所(suo)上漲，房(fang)地(di)產(chan)投資在恢復性上漲。”國家統計局新聞(wen)發言(yan)人盛(sheng)來運指出，“房(fang)地(di)產(chan)的(de)回升(sheng)(sheng)對經(jing)濟穩定增(zeng)(zeng)長(chang)發揮(hui)了(le)重要作用(yong)。一季度，房(fang)地(di)產(chan)增(zeng)(zeng)長(chang)對GDP增(zeng)(zeng)長(chang)的(de)貢獻率提升(sheng)(sheng)。”
溫(wen)彬認(ren)為，隨著城鄉居(ju)民收(shou)入增長，城鎮化(hua)進程加快(kuai)，市(shi)場(chang)對房(fang)地(di)產(chan)的剛性(xing)需求(qiu)和改(gai)善性(xing)需求(qiu)持續旺盛；另一方面，從(cong)全國(guo)總體看，城市(shi)間漲勢出(chu)現新變(bian)化(hua)，一線城市(shi)漲幅環比有所放緩，二三線城市(shi)漲幅開始擴(kuo)大，呈現量價(jia)齊升態勢，反映出(chu)房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)向好的趨勢。
“從這一輪房(fang)(fang)(fang)價上(shang)(shang)漲，可以清晰(xi)地(di)看到投(tou)資(zi)(zi)客的(de)身影。房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)還在(zai)去庫(ku)存(cun)的(de)過(guo)程(cheng)中，如果房(fang)(fang)(fang)價過(guo)度(du)上(shang)(shang)漲，這并不是好事。”中國人(ren)民大學(xue)土地(di)管理系(xi)主任葉劍平在(zai)接受記者采訪時說，“投(tou)資(zi)(zi)客很(hen)活躍，民間資(zi)(zi)本在(zai)抽身股市后(hou)，由(you)于(yu)制造業低迷，缺乏合適投(tou)資(zi)(zi)渠道，所以大量投(tou)資(zi)(zi)房(fang)(fang)(fang)產(chan)地(di)，房(fang)(fang)(fang)價上(shang)(shang)漲有相當一部分是投(tou)資(zi)(zi)推動的(de)，而不是消費推動的(de)。并且從一線(xian)城市向(xiang)二(er)線(xian)城市波(bo)及，推高了房(fang)(fang)(fang)價，要客觀分析影響(xiang)。”
溫(wen)彬(bin)也(ye)指出(chu)(chu)，一(yi)些投機性需(xu)求在此輪房價上漲(zhang)(zhang)過程中發(fa)揮了助(zhu)推作用。一(yi)些房地(di)產中介、互聯網(wang)P2P信托等提(ti)供(gong)“首(shou)付(fu)貸(dai)”，給購(gou)房者加杠桿(gan)，這也(ye)導致未來樓市出(chu)(chu)現暴漲(zhang)(zhang)暴跌的(de)風(feng)險上升，需(xu)要警(jing)惕。另(ling)外，當前國內部分城市開發(fa)商(shang)購(gou)地(di)熱情高(gao)漲(zhang)(zhang)，蘇州、南京等地(di)高(gao)價地(di)王頻現，已經出(chu)(chu)現較大風(feng)險，開發(fa)商(shang)后期應該謹慎。
未來房(fang)價怎么走
對于下半年(nian)房價走勢，溫彬預(yu)測，整(zheng)(zheng)體將(jiang)呈現趨(qu)緩(huan)態勢，“經(jing)過去(qu)年(nian)三(san)季度至今年(nian)上(shang)半年(nian)樓市(shi)的(de)快速(su)上(shang)漲，總體上(shang)看樓市(shi)將(jiang)進入調整(zheng)(zheng)期，隨(sui)著前期剛需釋放以及(ji)預(yu)期調整(zheng)(zheng)，下半年(nian)以后房價漲幅(fu)將(jiang)同比趨(qu)緩(huan)，且(qie)不排(pai)除個(ge)別城(cheng)市(shi)會出(chu)現價滯(zhi)量縮、價格環比下降的(de)情況。”
“住房具有消費(fei)和(he)投(tou)(tou)資兩種(zhong)功能，消費(fei)是人人需(xu)要(yao)的(de)基(ji)本功能。一(yi)方面(mian)要(yao)通過各種(zhong)形式滿足住房的(de)剛需(xu)，另一(yi)方面(mian)也要(yao)抑制不合(he)理的(de)投(tou)(tou)機(ji)。”葉(xie)劍平指出，“房地產市場并(bing)不僅僅是自身(shen)因素(su)決(jue)定(ding)的(de)，隨(sui)著大環境的(de)轉(zhuan)變(bian)，供給側結構(gou)性改革的(de)推進，投(tou)(tou)資將(jiang)更多轉(zhuan)向(xiang)實(shi)體經濟，用于生產領域轉(zhuan)型升級(ji)和(he)研(yan)發。這樣才(cai)能從根(gen)本上(shang)避免房價無理性過快上(shang)漲(zhang)。”
“從目前來看，三(san)四線(xian)去(qu)(qu)庫存效(xiao)果并(bing)不理想，政策方(fang)面(mian)應當因地(di)施策，避(bi)免‘一(yi)刀切(qie)’，否(fou)則將(jiang)加重(zhong)樓(lou)市結構失(shi)衡(heng)。”溫彬分析指(zhi)出，由(you)于一(yi)線(xian)城(cheng)(cheng)市人口(kou)凈流入(ru)，經濟(ji)基(ji)礎(chu)比(bi)較好，房(fang)地(di)產需求上漲更快，而三(san)四線(xian)城(cheng)(cheng)市面(mian)臨(lin)著更為(wei)嚴重(zhong)的(de)(de)失(shi)血局面(mian)，這與去(qu)(qu)杠(gang)桿政策出臺初衷背(bei)道而馳。“單純靠(kao)金(jin)融(rong)杠(gang)桿化(hua)解庫存，將(jiang)對未來造成很大的(de)(de)金(jin)融(rong)風險，提高三(san)四線(xian)樓(lou)市去(qu)(qu)庫存的(de)(de)關鍵在于提高城(cheng)(cheng)市綜(zong)合競(jing)爭(zheng)力。”
“房(fang)價上漲(zhang)過快的城市，可根據情況及(ji)時(shi)(shi)出臺相(xiang)關政策措施，包括采取必(bi)要的臨時(shi)(shi)性行(xing)政措施。”倪鵬飛建議。
